OVERVIEW
업무 개요
공익사업을 위해 토지가 수용되면 본인의 의사와 무관하게 양도가 이루어지므로 조세특례제한법에 별도의 감면 규정이 마련되어 있습니다. 다만 감면이 자동으로 적용되지는 않습니다. 사업인정고시일을 기준으로 한 취득 시기 요건을 갖추어야 하고, 보상을 현금으로 받는지 채권으로 받는지, 채권을 만기까지 보유하기로 하는지에 따라 감면율이 달라집니다. 여기에 연간 한도와 5년 합산 한도가 함께 적용됩니다.
가치 세무회계는 보상 협의가 시작되는 단계에서 감면 요건 충족 여부와 보상 방식별 실수령액을 비교해 드립니다. 대토보상을 선택하면 과세를 미룰 수 있지만 사후 요건이 따라붙으므로 자금 계획과 함께 판단해야 합니다. 농지라면 자경농지 감면과 수용 감면 중 유리한 쪽을 따지고, 이의재결이나 소송으로 보상금이 변동된 경우에는 귀속 시기를 확인해 수정신고와 경정청구를 정리합니다.
KEY ISSUES
수용·보상 주요 세무 이슈
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01
사업인정고시일과 취득 시기 요건
감면을 받으려면 사업인정고시일부터 거슬러 올라간 일정 기간 이전에 해당 토지를 취득했어야 합니다. 고시일 직전에 취득한 토지는 감면 대상에서 제외됩니다.
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02
보상 방식에 따른 감면율 차이
현금 보상, 채권 보상, 만기보유특약을 맺은 채권 보상은 각각 감면율이 다릅니다. 협의 단계에서 선택하는 사항이므로 계약 전에 비교해야 합니다.
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03
감면 한도 관리
세액 감면에는 1년 단위 한도와 5년 합산 한도가 있습니다. 여러 필지가 순차로 수용되거나 다른 감면을 함께 받는 경우에는 연도를 나누어 받는 편이 유리할 수 있습니다.
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04
대토보상과 과세이연
현금 대신 해당 사업 구역의 토지로 보상받으면 과세를 미룰 수 있습니다. 다만 전매 제한 같은 사후관리 요건을 어기면 미뤄 둔 세액을 다시 납부해야 합니다.
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05
잔여지 수용과 농지 감면의 경합
남은 땅을 함께 매수해 달라고 청구한 잔여지, 그리고 오랜 기간 직접 농사지은 농지에는 별도의 감면 규정이 있습니다. 어느 규정을 적용하느냐에 따라 세액이 크게 달라집니다.
HOW WE HELP
가치 세무회계의 대응
보상 협의 전 감면 진단
등기부와 토지대장, 사업인정고시 자료를 확인해 감면 요건 충족 여부와 적용 가능한 조문을 먼저 정리합니다.
보상 방식별 실수령액 비교
현금·채권·대토 각각의 세후 수령액과 자금 유입 시기를 계산해 협의 단계에서 선택할 수 있도록 표로 제시합니다.
신고와 사후 정산
잔금 시기에 맞추어 감면신청서를 갖추어 신고하고, 이의재결이나 소송으로 보상금이 변동되면 수정신고와 경정청구로 정리합니다.
FAQ
수용·보상 자주 묻는 질문
Q 수용되면 양도소득세를 아예 안 내나요? expand_more
전액 면제가 아니라 산출세액의 일정 비율을 감면하는 제도입니다. 보상 방식과 한도에 따라 실제 감면액이 달라지므로 미리 계산해 보셔야 합니다.
Q 채권으로 보상받으면 더 유리한가요? expand_more
채권 보상은 현금 보상보다 감면율이 높고, 만기까지 보유하기로 특약하면 감면율이 한 단계 더 올라갑니다. 다만 자금이 묶이므로 자금 계획과 함께 판단해야 합니다.
Q 보상금을 여러 해에 걸쳐 받으면 감면 한도가 늘어나나요? expand_more
감면에는 1년 단위 한도와 5년 합산 한도가 함께 적용됩니다. 연도를 나누면 연간 한도를 더 활용할 수 있는 경우가 있지만 5년 한도는 그대로이므로 전체를 놓고 계산해야 합니다.
Q 대토보상을 받으면 세금이 없어지나요? expand_more
없어지는 것이 아니라 나중으로 미루는 것입니다. 대토로 받은 토지를 처분할 때 과세되며, 전매 제한 같은 요건을 어기면 미뤄 둔 세액을 이자 상당액과 함께 내야 합니다.
Q 소송으로 보상금이 늘어나면 언제 신고하나요? expand_more
증액된 보상금은 판결이 확정된 때를 기준으로 정리합니다. 이미 신고한 부분과 합산해 수정신고하거나, 반대로 감액되었다면 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.
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