OVERVIEW
업무 개요
재건축·재개발 구역의 주택은 관리처분계획 인가일을 기준으로 주택에서 조합원 입주권으로 바뀝니다. 이 전환은 단순한 명칭 변경이 아니라 비과세 요건과 주택 수 판정, 장기보유특별공제 적용 여부를 모두 바꾸는 분기점입니다. 여기에 사업 기간 중 거주할 집을 새로 사면 대체주택 특례가 걸리고, 준공 이후에는 청산금을 받았는지 냈는지에 따라 양도차익 계산 구조가 달라집니다.
가치 세무회계는 조합 설립부터 준공과 입주에 이르는 사업 일정과 의뢰인의 보유 이력을 함께 놓고 어느 시점에 무엇을 파는 것이 유리한지 검토합니다. 관리처분계획 인가일과 철거일, 준공일을 기준으로 각 시점의 세무상 지위를 정리하고, 대체주택 특례의 거주 요건과 처분 기한을 날짜로 관리합니다. 청산금이 오간 경우에는 기존 권리가액과 추가 납부액을 구분해 취득가액을 산정합니다.
KEY ISSUES
재건축·재개발 주요 세무 이슈
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01
관리처분계획 인가와 입주권 전환
인가일 이후에는 주택이 아니라 조합원 입주권으로 봅니다. 다만 인가일 현재 비과세 요건을 이미 갖추었다면 입주권 상태로 팔아도 비과세가 가능하므로, 요건 충족 여부를 인가일 기준으로 먼저 확인해야 합니다.
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02
입주권·분양권의 주택 수 포함
조합원 입주권과 일정 시점 이후에 취득한 분양권은 다른 주택의 비과세와 중과를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 정비사업 중이라 실제로 살 집이 없어도 주택 수는 그대로 잡힙니다.
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03
사업 기간 중 대체주택 특례
사업시행인가일 이후에 거주를 위해 취득한 대체주택은 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다. 대체주택의 거주 기간과 완공 후 전입·처분 기한을 모두 지켜야 합니다.
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04
청산금 수령과 추가 분담금
권리가액보다 분양가가 낮아 청산금을 받으면 그 부분은 양도로 보아 과세되고, 반대로 추가 분담금을 냈다면 취득가액에 더해집니다. 조합 정산 자료를 반드시 남겨 두어야 합니다.
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05
완공 후 양도 시 취득 시기와 공제
준공된 주택을 파는 경우 기존 토지·건물분과 청산금 납부분의 취득 시기가 달라 장기보유특별공제가 나뉘어 계산됩니다. 조합 자료가 없으면 공제가 축소될 수 있습니다.
HOW WE HELP
가치 세무회계의 대응
사업 일정과 보유 이력 대조
조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가, 철거, 준공 일정을 확보해 의뢰인의 취득·거주 이력과 나란히 놓고 각 시점의 세무상 지위를 정리합니다.
매도 시점 시뮬레이션
입주권 상태로 파는 경우, 준공 후에 파는 경우, 대체주택을 먼저 파는 경우를 각각 계산해 세 부담과 자금 계획을 비교합니다.
조합 정산 자료 확보
권리가액 산정 내역과 분담금·청산금 정산서를 조합에서 받아 취득가액과 필요경비로 반영하고 신고 자료로 정리합니다.
FAQ
재건축·재개발 자주 묻는 질문
Q 인가 전에 비과세 요건을 채웠다면 입주권으로 팔아도 비과세인가요? expand_more
관리처분계획 인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있었다면 입주권 상태의 양도에도 비과세를 적용할 수 있습니다. 인가일 이후에 요건을 채우는 것은 인정되지 않으므로 기준일을 정확히 확인해야 합니다.
Q 입주권을 가지고 있는데 다른 집을 팔면 1세대 1주택인가요? expand_more
입주권도 주택 수에 포함되므로 원칙적으로 2주택으로 봅니다. 다만 대체주택 특례나 일시적 2주택 요건에 해당하면 예외가 인정되므로 취득 시기와 거주 기간을 확인해야 합니다.
Q 재건축 기간에 이사한 집도 비과세를 받을 수 있나요? expand_more
사업시행인가일 이후에 거주 목적으로 취득했고 일정 기간 실제로 거주했다면 대체주택 특례로 비과세가 가능합니다. 완공 후 새 주택으로 전입하고 대체주택을 기한 내에 처분하는 요건이 함께 붙습니다.
Q 청산금을 받았는데 따로 신고해야 하나요? expand_more
권리가액 중 분양받은 부분을 초과해 현금으로 받은 청산금은 양도에 해당하므로 신고 대상입니다. 정산 시점에 조합에서 받은 자료를 보관해 두셔야 합니다.
Q 조합에서 받은 자료가 없으면 어떻게 되나요? expand_more
취득가액과 필요경비를 입증하지 못하면 공제를 받지 못해 세액이 커집니다. 조합 사무실에 관리처분계획서와 정산 내역을 미리 요청해 두는 것이 가장 확실합니다.
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