OVERVIEW
업무 개요
양도소득세는 파는 시점에 정해지는 것이 아니라 취득한 때부터 쌓여 온 이력으로 결정됩니다. 1세대 1주택 비과세는 보유와 거주 요건을 언제 충족하는지에 따라 갈리고, 공익사업으로 수용되는 토지에는 별도의 감면 규정이 적용됩니다. 재건축·재개발 과정에서 주택이 조합원 입주권으로 바뀌면 주택 수 판정과 비과세 판단이 다시 복잡해집니다.
가치 세무회계는 매도 계약을 맺기 전에 보유·거주 이력과 세대 구성, 다른 주택 보유 현황을 먼저 확인합니다. 수용 보상은 보상 방식과 시기에 따라 감면율이 달라지므로 협의 단계부터 검토하고, 재개발 입주권은 관리처분계획 인가 시점을 기준으로 판정합니다. 오래전 취득한 부동산은 취득가액 입증 자료를 미리 갖추어 필요경비가 부인되지 않도록 합니다.
KEY ISSUES
양도소득세 주요 세무 이슈
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01
1세대 1주택 비과세
세대 전체가 주택 하나만 보유하고 보유 요건을, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 요건까지 충족해야 비과세됩니다. 일시적 2주택, 상속주택, 동거봉양 합가처럼 예외가 인정되는 경우가 있어 매도 전에 세대 구성부터 확인해야 합니다.
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02
공익사업 수용 보상
공익사업에 편입되어 수용되는 토지는 조세특례제한법에 따라 세액을 감면받을 수 있습니다. 현금으로 보상받는지 채권으로 받는지, 채권을 만기까지 보유하는지에 따라 감면율이 달라지므로 보상 협의 단계에서 검토해야 합니다.
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03
재건축·재개발 입주권
관리처분계획 인가로 주택이 조합원 입주권으로 바뀌면 주택 수 판정과 비과세 요건이 달라집니다. 인가 전후 어느 시점에 양도하느냐에 따라 결과가 크게 갈리므로 일정을 함께 놓고 판단해야 합니다.
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04
등록임대주택과 거주주택
등록임대주택의 요건을 유지하는 동안 거주주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 임대 의무기간과 임대료 증액 제한을 지키지 못하면 이미 받은 혜택이 추징될 수 있어 요건 관리가 필요합니다.
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05
취득가액과 필요경비 입증
오래전 취득한 부동산은 계약서가 없어 취득가액을 확인하기 어려운 경우가 많습니다. 환산취득가액을 적용할 수 있지만 실제 취득가액보다 불리할 수 있고, 자본적 지출은 증빙이 있어야 필요경비로 인정됩니다.
HOW WE HELP
가치 세무회계의 대응
매도 전 사전 진단
세대 구성과 보유·거주 이력, 다른 주택 보유 현황을 확인해 비과세 가능 여부와 예상 세액을 계약 전에 산출해 드립니다.
수용·재개발 일정 검토
보상 방식과 수용 시기, 관리처분계획 인가일을 기준으로 감면 요건과 양도 시점을 함께 설계합니다.
취득가액·필요경비 정리
과거 거래 자료와 자본적 지출 증빙을 모아 필요경비를 최대한 인정받을 수 있도록 준비합니다.
FAQ
양도소득세 자주 묻는 질문
Q 공익사업으로 토지가 수용되면 양도소득세를 감면받을 수 있나요? expand_more
조세특례제한법에 따라 공익사업용 토지의 수용에는 세액 감면이 적용됩니다. 보상을 현금으로 받는지 채권으로 받는지, 채권을 만기까지 보유하는지에 따라 감면율이 달라지므로 보상 협의 단계에서 확인해야 합니다.
Q 1세대 1주택 비과세는 얼마나 보유해야 하나요? expand_more
보유 요건을 충족해야 하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 요건도 함께 충족해야 합니다. 세대 전체를 기준으로 판단하므로 배우자나 같은 세대원이 보유한 주택도 함께 확인해야 합니다.
Q 재개발 조합원 입주권을 양도하면 주택으로 보나요? expand_more
관리처분계획 인가일 이후에는 주택이 아니라 조합원 입주권으로 봅니다. 다만 다른 주택의 비과세를 판단할 때는 주택 수에 포함되므로, 양도 시점에 따라 결과가 달라집니다.
Q 등록임대주택이 있어도 거주주택은 비과세가 되나요? expand_more
등록임대주택의 임대 의무기간과 임대료 증액 제한 등 요건을 유지하는 동안에는 거주주택 양도에 비과세를 적용받을 수 있습니다. 요건을 어기면 이미 받은 비과세가 추징될 수 있습니다.
Q 오래전에 산 부동산이라 취득가액을 모르는데 어떻게 하나요? expand_more
실제 취득가액을 확인할 수 없으면 환산취득가액을 적용할 수 있습니다. 다만 환산가액이 실제보다 낮게 계산되어 불리한 경우가 있으므로, 과거 계약서나 금융 거래 자료를 먼저 찾아보는 편이 좋습니다.
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