OVERVIEW
업무 개요
특수관계인에게 재산을 시가보다 낮은 가격에 넘기면 두 가지 규정이 동시에 작동합니다. 사는 쪽에는 상속세 및 증여세법이 적용되어 시가와 대가의 차액 중 일정 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세합니다. 파는 쪽에는 소득세법의 부당행위계산부인이 적용되어 실제로 받은 대가가 아니라 시가로 판 것으로 보아 양도소득세를 다시 계산합니다. 반대로 시가보다 비싸게 사 주는 고가양수도 같은 구조로 과세됩니다.
두 법의 판정 기준이 다르다는 점이 실무에서 자주 문제가 됩니다. 증여세는 차액이 시가의 30퍼센트와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때, 부당행위계산부인은 차액이 시가의 5퍼센트와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 적용됩니다. 그래서 증여세는 나오지 않는데 양도소득세만 다시 계산되는 구간이 존재합니다. 가치 세무회계는 거래 전에 시가를 어떻게 볼 것인지부터 정리하고, 두 기준을 모두 통과하는 안전한 가격대와 필요한 증빙을 제시합니다.
KEY ISSUES
저가양도 주요 세무 이슈
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01
저가양수에 따른 이익의 증여
시가와 대가의 차액이 시가의 30퍼센트와 3억 원 중 적은 금액 이상이면, 그 차액에서 일정 금액을 뺀 부분을 증여받은 것으로 보아 매수인에게 증여세가 과세됩니다.
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02
부당행위계산부인
차액이 시가의 5퍼센트와 3억 원 중 적은 금액 이상이면 매도인의 양도가액을 시가로 보아 양도소득세를 다시 계산합니다. 증여세보다 문턱이 낮습니다.
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03
시가의 판단과 입증
시가는 매매사례가액, 감정가액, 수용·경매가액의 순서로 봅니다. 아파트처럼 유사한 매매사례가 많은 재산은 기준시가로 신고하기 어려우므로 감정평가를 미리 받아 두는 편이 안전합니다.
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04
특수관계인의 범위
배우자와 직계존비속뿐 아니라 일정 범위의 친족, 지배하는 법인과 그 임원까지 포함됩니다. 형식상 남남으로 보여도 특수관계에 해당할 수 있습니다.
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05
거래 자금의 실제 이동
대가를 실제로 지급했는지 확인합니다. 계약서만 있고 자금 이동이 없으면 매매가 아니라 전체를 증여로 보아 과세됩니다.
HOW WE HELP
가치 세무회계의 대응
거래 전 가격 구간 산정
시가를 확정하고 두 법의 기준을 모두 만족하는 가격 범위를 계산해 제시합니다. 필요하면 감정평가를 진행할 시기를 안내합니다.
대안 비교
저가양도, 단순 증여, 부담부증여, 시가 매매를 같은 기준으로 계산해 총 세 부담과 자금 흐름을 비교합니다.
증빙 설계와 신고
계약서와 자금 이체 내역, 감정평가서 등 거래의 실질을 뒷받침하는 자료를 갖추고 양도소득세와 증여세 신고를 함께 정리합니다.
FAQ
저가양도 자주 묻는 질문
Q 가족끼리 얼마나 싸게 팔아야 문제가 되나요? expand_more
증여세는 차액이 시가의 30퍼센트와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때, 양도소득세 재계산은 차액이 시가의 5퍼센트와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 적용됩니다. 기준이 다르므로 두 가지를 모두 확인해야 합니다.
Q 증여세가 나오지 않으면 안심해도 되나요? expand_more
아닙니다. 증여세 기준은 통과해도 부당행위계산부인 기준에는 걸릴 수 있습니다. 이 경우 매수인에게는 증여세가 없지만 매도인의 양도소득세는 시가를 기준으로 다시 계산됩니다.
Q 시가는 어떻게 정하나요? expand_more
평가 기간 안의 매매사례가액이나 감정가액을 우선합니다. 유사한 거래가 있는 아파트는 그 가격이 시가가 되므로 기준시가로 낮게 신고하기 어렵습니다. 다툼이 예상되면 감정평가를 받아 두는 편이 안전합니다.
Q 특수관계가 아닌 사람과의 거래도 문제가 되나요? expand_more
특수관계가 없다면 거래의 관행상 정당한 사유가 있었는지를 봅니다. 다만 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이면 증여로 보는 별도 규정이 있으므로 금액이 클 때는 확인이 필요합니다.
Q 대금을 나중에 받기로 하면 어떻게 되나요? expand_more
지급 시기를 정하고 실제로 이행하면 문제되지 않지만, 사실상 받지 않을 의도였다면 전체를 증여로 볼 수 있습니다. 차용증과 이체 내역으로 실제 이행을 남겨야 합니다.
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