OVERVIEW
业务概要
重建、再开发区域内的住宅，自管理处分计划批准日起由住宅转为组合员入住权。此项转换并非单纯的名称变更，而是同时改变免税要件、住宅数量判定与长期持有特别扣除适用与否的分界点。若在项目期间另行购置居住用房，则涉及替代住宅特例；竣工之后，又因收取或缴纳清算金之别，转让差益的计算结构随之不同。
VALUE税务会计将自组合设立至竣工入住的项目进程与委托人的持有经历并置，审视在哪一时点出售何种权利更为有利。我们以管理处分计划批准日、拆除日与竣工日为基准，梳理各时点的税务地位，并以日为单位管理替代住宅特例的居住要件与处置期限。若已发生清算金往来，则区分原有权利价额与追加缴纳额，据以核定取得价额。
KEY ISSUES
重建与再开发主要税务问题
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01
管理处分计划批准与入住权转换
批准日之后，其性质为组合员入住权而非住宅。但若在批准日当时已满足免税要件，则以入住权状态出售亦可免税，故须以批准日为基准先行确认要件是否具备。
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02
入住权与预售权计入住宅数量
组合员入住权，以及特定时点以后取得的预售权，在判定其他住宅的免税与重课时计入住宅数量。即便因整备项目而实际无房可住，住宅数量仍照常计算。
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03
项目期间的替代住宅特例
项目实施批准日之后为居住而取得的替代住宅，在满足要件时可予免税。替代住宅的居住期间以及竣工后的迁入与处置期限，均须一并遵守。
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04
清算金的收取与追加分担金
权利价额低于分售价而收取清算金的，该部分视为转让并予课税；反之，若缴纳追加分担金，则计入取得价额。组合的结算资料务必留存。
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05
竣工后转让时的取得时点与扣除
出售竣工住宅时，原有土地与建筑部分和清算金缴纳部分的取得时点不同，长期持有特别扣除须分别计算。若缺乏组合资料，扣除可能被缩减。
HOW WE HELP
VALUE税务会计的应对
项目进程与持有经历比对
取得组合设立、项目实施批准、管理处分计划批准、拆除与竣工的各项日程，与委托人的取得、居住经历并置，梳理各时点的税务地位。
出售时点模拟
分别计算以入住权状态出售、竣工后出售、先行出售替代住宅三种情形，比较税负与资金计划。
组合结算资料的取得
向组合索取权利价额核定明细与分担金、清算金结算书，据以反映为取得价额与必要经费，并整理为申报资料。
FAQ
重建与再开发常见问题
Q 批准前已满足免税要件的，以入住权出售也免税吗? expand_more
若在管理处分计划批准日当时已满足一户一住宅免税要件，则以入住权状态转让亦可适用免税。批准日之后再行满足要件的不予认可，故须准确确认基准日。
Q 持有入住权的情况下出售其他住宅，算一户一住宅吗? expand_more
入住权亦计入住宅数量，原则上视为两套住宅。但符合替代住宅特例或临时二住宅要件的，可获例外认可，故须确认取得时点与居住期间。
Q 重建期间搬入的住宅也能免税吗? expand_more
若系项目实施批准日之后以居住为目的取得，并已实际居住达一定期间，则可依替代住宅特例免税。此外还须满足竣工后迁入新住宅、并于期限内处置替代住宅的要件。
Q 收取了清算金，须另行申报吗? expand_more
就权利价额中超出所分得部分而以现金收取的清算金，属于转让，应予申报。结算时自组合取得的资料须妥善保管。
Q 若无法取得组合提供的资料，会怎样? expand_more
取得价额与必要经费无从举证的，将无法享受扣除，税额随之增加。事先向组合办公室索取管理处分计划书与结算明细，是最为稳妥的做法。