OVERVIEW
业务概要
转让所得税并非在出售时才确定，而是由取得之时起累积的历程所决定。一户一住宅免税取决于持有与居住要件何时满足；因公益事业被征收的土地则适用另行规定的减免。在重建与旧城改造过程中，住宅转为合作社成员入住权后，住宅数量的认定与免税判断又将变得复杂。
VALUE税务会计在签订出售合同之前，先确认持有与居住历程、家庭构成以及是否持有其他住宅。征收补偿的减免率因补偿方式与时点而异，故自协商阶段即着手审查；改造入住权则以管理处分计划核准时点为准判定。对于取得年代久远的不动产，预先备妥取得价额的证明资料，以免必要费用被否认。
KEY ISSUES
转让所得税主要税务问题
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01
一户一住宅免税
须全户仅持有一套住宅并满足持有要件；若取得时属于调整对象地区，还须满足居住要件，方可免税。暂时性两套住宅、继承住宅、为赡养父母而合并户籍等情形另有例外，因此出售前应先确认家庭构成。
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02
公益事业征收补偿
被纳入公益事业而遭征收的土地，可依《租税特例限制法》享受税额减免。减免率因以现金补偿还是以债券补偿、债券是否持有至到期而异，故应在补偿协商阶段即行审查。
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03
重建与旧改入住权
管理处分计划获准后，住宅转为合作社成员入住权，住宅数量的认定与免税要件随之改变。在核准前后何时转让，结果差异很大，因此须结合时程一并判断。
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04
登记出租住宅与自住住宅
在维持登记出租住宅要件期间转让自住住宅，可适用免税。若未遵守强制出租期限与租金涨幅限制，已获得的优惠可能被追征，故须持续管理要件。
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05
取得价额与必要费用举证
取得年代久远的不动产常因缺少合同而难以确认取得价额。虽可适用换算取得价额，但可能低于实际取得价额而不利；资本性支出须有凭证方能认定为必要费用。
HOW WE HELP
VALUE税务会计的应对
出售前事前诊断
确认家庭构成、持有与居住历程以及是否持有其他住宅，在签约前算出可否免税及预计税额。
征收与旧改时程审查
以补偿方式、征收时点与管理处分计划核准日为准，统筹设计减免要件与转让时点。
取得价额与必要费用整理
收集过往交易资料与资本性支出凭证，以便必要费用获得最大限度认定。
FAQ
转让所得税常见问题
Q 土地因公益事业被征收，可否减免转让所得税？ expand_more
依《租税特例限制法》，公益事业用地的征收适用税额减免。减免率因补偿以现金还是债券收取、债券是否持有至到期而异，故应在补偿协商阶段确认。
Q 一户一住宅免税须持有多久？ expand_more
须满足持有要件；若取得时属于调整对象地区，还须一并满足居住要件。判定以全户为准，因此配偶或同户成员持有的住宅也须一并确认。
Q 转让旧改合作社成员入住权是否视为住宅？ expand_more
管理处分计划核准日之后，视为合作社成员入住权而非住宅。但在判断其他住宅的免税时仍计入住宅数量，故结果因转让时点而异。
Q 持有登记出租住宅时，自住住宅可否免税？ expand_more
在维持登记出租住宅的强制出租期限、租金涨幅限制等要件期间，自住住宅的转让可适用免税。若违反要件，已获得的免税可能被追征。
Q 购入年代久远、不知取得价额时应如何处理？ expand_more
无法确认实际取得价额时，可适用换算取得价额。但换算价额有时低于实际金额而不利，因此宜先查找过往合同或金融交易资料。