OVERVIEW
业务概要
一户一住宅免税以家庭为单位判定，而非以个人为单位。共同维持生计的配偶及直系尊亲属、卑亲属所持有的住宅一并计入，因此本人名下虽只有一套，按家庭计算却可能构成多套住宅的情形并不少见。再加上持有期间与居住期间要件、取得当时是否属于调整对象地区等因素叠加，同一套公寓以同一价格出售，税负也可能完全不同。
VALUE税务会计在决定出售的阶段，即将全体家庭成员的住宅持有情况与各住宅的取得、迁入经历汇总为一表，先行计算可适用免税的时点。临时二住宅、继承住宅、同居赡养合户、婚姻合户等附有期间要件的特例，往往因数日之差而结果不同，有时须调整尾款支付日。若确实难以适用免税，则转向尽可能反映长期持有特别扣除与必要经费，以减轻实际负担。
KEY ISSUES
住宅转让主要税务问题
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01
家庭范围的判定
配偶以及共同维持生计的直系尊亲属、卑亲属与兄弟姐妹归为同一家庭。仅迁移住址并不构成家庭分离，是否实际分开生计须依收入与居住实质判断。
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02
持有要件与居住要件
欲适用免税须满足持有要件；取得当时若属调整对象地区，还须一并满足居住要件。处置其他住宅后剩余的一套，其持有期间起算日可能不同，须另行确认。
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03
临时二住宅与期间要件
先购新房后售旧房的情形，须同时遵守新住宅的取得时点与原住宅的处置期限，方可维持免税。逾期哪怕一日，特例即不适用。
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04
继承、同居赡养与婚姻特例
因继承取得的住宅、为赡养父母而合并的家庭、因婚姻而拥有两套住宅的情形，各有独立的特例规定。先出售哪一套住宅，将决定特例能否适用。
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05
高价住宅分摊与长期持有特别扣除
实际交易价额超过基准的高价住宅，仅就超出部分课税。一户一住宅分别按持有期间与居住期间适用长期持有特别扣除，故居住事实的佐证资料将直接影响税额。
HOW WE HELP
VALUE税务会计的应对
家庭与住宅现况梳理
将全体家庭成员的住宅、入住权与预售权持有情况，以及取得日与迁入、迁出经历汇总为一表，确定当前的住宅数量。
免税可适用时点的计算
以日为单位计算持有与居住要件何时满足、特例期限何时届满，并据此建议尾款支付日。
申报与凭证保管
备齐取得价额、必要经费及居住事实的佐证资料后申报，并整理相关依据以备日后核查。
FAQ
住宅转让常见问题
Q 办理家庭分离后就立即构成一户一住宅吗? expand_more
仅迁移住址并不构成家庭分离。还须一并审视分离后的家庭成员是否具备维持独立生计的收入或年龄要件。形式与实质不符的，将视为同一家庭，免税可能被否认。
Q 预售权也计入住宅数量吗? expand_more
特定时点以后取得的预售权，在判定其他住宅的免税与重课时计入住宅数量。因取得时点不同而处理有别，故须先确认合同日与尾款支付日。
Q 属于临时二住宅但原住宅卖不出去，会怎样? expand_more
逾越处置期限则特例不再适用，无法享受免税。临近期限时，宜将调整价格或出租后再行处置等方案与税负一并比较后作出判断。
Q 有继承取得的住宅，出售自住房还能免税吗? expand_more
继承住宅在满足一定要件时不计入住宅数量，原有住宅的免税仍予认可。但继承开始当时是否已持有多套住宅、是否先行出售继承住宅，均会影响结果。
Q 居住事实以什么证明? expand_more
居民登记誊本是基本依据，但仅凭其有时并不充分。若能一并备齐物业费与公共事业费缴纳记录、子女就学资料、信用卡使用地点等，在核查过程中将更为有利。