OVERVIEW
业务概要
将住宅登记为出租事业的，在判定自住住宅的一户一住宅免税时，该住宅可自住宅数量中剔除。惟此项优惠仅在强制出租期间届满且遵守租金增额限制期间方予维持。因登记时点与类型不同，要件亦各有差异；且制度数经变更，在出现自动注销与自愿注销之后，情形相同者亦可能因登记时点不同而结果有别。
VALUE税务会计首先核查出租住宅的登记类型、登记日与租赁合同经历，确认当前要件是否仍得以维持。自住住宅免税原则上终生仅适用一次，故须先行计算出售哪一套住宅、于何时出售更为有利。若存在已自动注销的出租住宅，则确认注销后可处置自住住宅的期限；若曾发生要件违反，则预先核算追征规模，据以确定应对方向。
KEY ISSUES
登记出租住宅主要税务问题
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01
强制出租期间与租金增额限制
须届满按登记类型所定的强制出租期间，且在续约与更新过程中不得超出租金增额上限。仅一份合同违反，整体优惠即面临动摇。
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02
自住住宅免税终生一次
在持有登记出租住宅的状态下以免税方式出售自住住宅，原则上终生仅可一次。须先行确定将此机会用于哪一套住宅。
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03
自动注销与自愿注销后的处理
因制度改革，部分类型于强制期间届满时登记自动注销。注销之后设有可处置自住住宅的期限，故须妥善管理时点。
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04
出租开始当时的基准时价要件
出租开始时的基准时价须在一定金额以下，方属特例对象。并非只要完成登记即一概适用。
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05
要件违反与追征
违反要件的，就已按免税处理的自住住宅追征税额，并加征附加税。发现违反事实越晚，负担越重。
HOW WE HELP
VALUE税务会计的应对
登记现况与要件核查
核查出租事业登记类型与登记日，以及各份租赁合同的保证金与月租变动明细，诊断要件是否仍得以维持。
处置顺序的规划
计算自住住宅免税应适用于哪一套住宅、注销后的期限至何时为止，据以建议出售顺序与时点。
违反时的应对
经确认存在要件违反的，先行核算追征税额与附加税规模，并就如何通过修正申报与自行缴纳减轻负担提供指引。
FAQ
登记出租住宅常见问题
Q 租金上调超过增额上限会怎样? expand_more
违反增额限制的，该出租住宅将被排除于特例对象之外，且已适用的自住住宅免税可能被追征。宜在续约之前计算可上调的上限。
Q 登记自动注销后优惠就消失了吗? expand_more
自动注销本身并非要件违反，故已享受的优惠不予追征。惟注销之后设有可处置自住住宅的期限，须在该期限内出售，免税方能维持。
Q 自住住宅免税可以享受两次吗? expand_more
原则上终生一次。不可辗转于多套住宅之间反复适用，故先行确定用于哪一套住宅至关重要。
Q 自行注销出租事业登记会怎样? expand_more
因类型与时点而异。届满强制期间一定比例后自愿注销的，存在优惠得以维持的例外；否则即属追征对象。
Q 出售出租住宅本身时也有优惠吗? expand_more
满足要件的长期出租住宅，可适用长期持有特别扣除特例或税额减免。因登记类型与出租期间而异，须个案确认。